城市规划区集体所有的土地，征收转为国有土地后方可有偿出让
一、房地产开发
约定期满1年未动工开发，可征收出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发，可无偿收回
二、房地产交易
1、出让取得土地使用权转让
（1）条件：取得土地使用权证书；完成投资总额的25%；（转让时房屋已建成的，当持有房屋所有权证书）
（2）转让后，受让人改变原合同约定用途的，必须原出让方和市政府城市规划部门同意，变更或重新签订
（3）商品房预售条件（三证一投资）土地使用权证书；规划许可证；商品房预售许可证明；
达到总投资25%以上，已经确定施工进度、竣工日期；
2、划拨取得土地使用权转让（转让经济适用房）
（1）报有批准权的政府审批，准予转让的，受让方办理出让手续，缴纳出让金
（2）有批准权的政府决定可以不办理出让手续的，转让方应将转让房地产收益中的土地收益上缴国家
3、房地产抵押
（1）房屋已经建成：房屋所有权连同土地使用权，可以设定抵押权（包括出让、划拨）
房屋未建成的：出让取得的土地使用权，可以单独抵押
划拨取得的土地使用权，不可单独抵押，只能同地上房屋一并抵押
（2）划拨取得土地使用权，拍卖房地产后，抵押权人从价款中缴纳出让金后，方可优先受偿
理论法学-杨帆
