（一）登记的概念和种类
1.登记的概念
不动产登记是指不动产登记机构（以下简称：登记机构）依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
2.登记的权利：下列不动产权利，依法办理登记：
（1）所有权：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；
（2）用益物权：耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；地役权；海域使用权；
（3）担保物权：抵押权；
（4）法律规定需要登记的其他不动产权利（物权法122、123规定的探矿权、采矿权等等）
3.登记机构
（1）不动产登记由不动产所在地的县政府登记机构办理；直辖市、设区的市政府可确定本级登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
（2）跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的登记机构分别办理。
不能分别办理的，由所跨县级行政区域的登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级政府登记主管部门指定办理。
4.登记种类：不动产登记
（1）取得：
A原始取得：首次登记
B继受取得：转移登记
（2）变更：变更登记
（3）消灭：注销登记
（4）其他：更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。
（二）不动产登记簿
1.基本单位：
不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。
登记机构依规设立统一的不动产登记簿。
2.记载事项：
不动产登记簿应记载以下事项：
（1）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；
（2）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；
（3）涉及不动产权利限制、提示的事项；
（4）其他相关事项。
3.介质：
不动产登记簿应采用电子介质，暂不具备条件的，可采用纸质介质。
不动产登记簿由登记机构永久保存。
（三）登记申请
1.共同申请：
因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应由当事人双方共同申请。
2.单方申请：（缺少合意，仅单方意思表示）
属于下列情形之一的，可由当事人单方申请：
（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（3）法院、仲裁委员会生效的法律文书或政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（4）权利人姓名、名称或自然状况发生变化，申请变更登记的；
（5）不动产灭失或权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（6）申请更正登记或异议登记的；
（7）法律、行政法规规定可由当事人单方申请的其他情形。
3.到场申请与撤回申请：
当事人或其代理人应到登记机构办公场所申请。
在登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回申请。
4.申请材料：
申请人应提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
（1）登记申请书；
（2）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
（3）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
（4）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（5）与他人利害关系的说明材料；
（6）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
（四）登记办理
1.登记办理：
登记机构收到不动产登记申请材料，应分别按照下列情况办理：
（1）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应受理并书面告知申请人；
（2）申请材料存在可当场更正错误的，应告知申请人当场更正，当场更正后，应受理并书面告知申请人；
（3）申请材料不齐全或不符合法定形式的，应当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；
（4）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
（5）登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
2.实地查看：
属于下列情形之一的，登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
（2）在建建筑物抵押权登记；
（3）因不动产灭失导致的注销登记；
（4）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
3.调查：
对可能存在权属争议，或可能涉及他人利害关系的登记申请，登记机构可向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
4.办理时限：
登记机构应自受理申请之日起30个工作日内办结登记手续，法定除外。
登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。完成登记，核发不动产权属证书或登记证明。
5.不予登记：
登记申请有下列情形之一的，登记机构应不予登记，并书面告知申请人：
（1）违反法律、行政法规规定的；
（2）存在尚未解决的权属争议的；
（3）申请登记的不动产权利超过规定期限的；
（4）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
（五）登记信息共享与保护
依法查询：
权利人、利害关系人、国家机关可依法查询、复制不动产登记资料，应说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露。否则依法承担责任。
（六）法律责任
1.错误登记的损害赔偿责任：依照《物权法》承担赔偿责任。
（1）登记机构登记错误给他人造成损害，
（2）当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的
2.伪造变造证书的法律责任：
（1）伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或公安机关依法予以收缴；
（2）有违法所得的，没收违法所得；
（3）并依法承担民事责任、行政责任、刑事责任。
3.登记机构工作人员的行政责任
登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
4.登记机构、信息共享单位及其工作人员泄密和不当使用信息的责任
登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
【例题·多选题】依据《不动产登记暂行条例》，下列错误的是？（ ）
A.不动产登记不包括查封登记，不动产登记簿保存期限20年
B.甲公司和乙公司设定抵押权申请登记，可由甲公司单独申请抵押登记
C.在登记事项记载于登记簿后，当事人可撤回申请
D.登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理
E.甲公司拟对在建的某大厦申请办理抵押权登记，登记机构可到现场查看
F.因某房屋存在权属争议的，登记机构可不予登记
G.张伟伪造房屋所有权证书，只能由不动产登记机构依法收缴
[正确答案]ABCG
[答案解析]本题考核《不动产登记暂行条例》。
选项A说法错误。不动产登记包括查封登记，登记簿永久保留。
选项B说法错误。设定抵押权是双方的物权合意，需要共同申请。
选项C说法错误。在登记于登记簿前，当事人可撤回申请。
选项G说法错误。伪造产权证书，公安机关也可以收缴。
理论法学-杨帆
