95.公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是（ ）。

　　A.法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一

　　B.《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件

　　C.双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效

　　D.因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人

　　「答案」ABC

　　「考点」商品房预售

　　「解析」

　　选项A正确。《城市房地产管理法》第45条第1款规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　选项B正确。《预售商品房认购书》是一个独立于商品房预售合同的合同，《预售商品房认购书》规定的条件具备时，当事人应当签订商品房预售合同。这个合同并不以取得商品房销售许可证为条件。

　　选项C正确。题干中给出“高某在接到公司已经取得商品房预售许可证的通知后，立即前往公司签订了商品房预售合同”，据此可知，公司与高某签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，则该预售合同有效。

　　选项D错误。《合同法》第60条第1款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房地产开发公司也应当按照合同约定履行义务，不得将房屋另售他人。

　　96.公司还主张，公司在解除商品房预售合同时，该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法律保护。对此，下列判断正确的是（ ）。

　　A.登记备案是商品房预售合同的法定生效要件，该合同未经登记备案不受法律保护

　　B.登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护

　　C.登记备案是商品房预售合同当事人的权利，未登记备案不影响该合同的效力

　　D.商品房预售合同无需登记备案，当事人在房屋交付时办理产权登记即可

　　「答案」B

　　「考点」商品房预售合同备案

　　「解析」

　　《城市房地产管理法》第45条第2款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

　　《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

　　所以，登记备案是商品房预售人的法定义务，但备案与否不影响合同生效。

　　97.经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。但在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此，下列判断正确的是：（ ）。

　　A.商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款

　　B.商品房预售合同有效，但《预售商品房认购书》无效，故应按公司的意见办理退款

　　C.《预售商品房认购书》和商品房预售合同均有效，应该支持高某的主张

　　D.开发商违约，高某有权请求赔偿损失

　　「答案」CD

　　「考点」商品房预售合同

　　「解析」由上面题目分析可知，《预售商品房认购书》和商品房预售合同均有效。

　　《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第115条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。所以，应当支持高某的主张。

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